Calculadora Minha Casa Minha Vida 2026

Como Funciona o Cálculo do Programa Minha Casa Minha Vida (2026)

O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é o programa habitacional federal regido pela Lei Federal nº 14.620/2023 e regulamentado pela Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026 do Ministério das Cidades. Ele viabiliza o acesso à moradia por meio de taxas de juros nominais diferenciadas com recursos do FGTS e subsídios habitacionais para famílias com renda compatível.

A análise bancária cruza o valor de avaliação do imóvel, a renda bruta familiar mensal comprovada, a entrada em recursos próprios somada ao FGTS elegível e o prazo de amortização estipulado (de até 35 anos ou 420 meses). Utiliza-se habitualmente uma referência indicativa de 30% da renda familiar bruta para aferição preliminar da capacidade financeira.

Faixas de Renda e Limites Oficiais (Portaria MCID nº 333/2026)

Conforme estabelecido pela Portaria MCID nº 333/2026, os parâmetros de renda urbana e as condições de financiamento vigentes são:

Como Funciona o Subsídio Habitacional

O subsídio é um desconto financeiro governamental com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Orçamento Geral da União (OGU), concedido a fundo perdido para diminuir o valor financiado ou cobrir parte da entrada.

• Público Elegível: Exclusivo para famílias enquadradas na Faixa Urbano 1 e Faixa Urbano 2 (renda bruta de até R$ 5.000,00 mensais).
• Limites Regionais: Para famílias com renda de até R$ 5.000 na linha financiada, o valor máximo atinge até R$ 65.000,00 na Região Norte e até R$ 55.000,00 nas demais regiões.
• Regras de Concessão: O valor efetivo depende da renda, localização e condições da operação e não é automaticamente concedido no teto. Quanto mais próxima a renda estiver do limite de R$ 5.000,00, menor será o desconto concedido.
• Faixa 3 e Classe Média: Não contam com subsídio a fundo perdido, mas acessam taxas nominais de juros inferiores às do mercado imobiliário convencional.

Fórmulas e Metodologias: SAC vs. Price

O simulador adota a convenção oficial onde a taxa de juros nominal anual é dividida por 12 para apuração da taxa mensal (Taxa Mensal = Taxa Nominal Anual ÷ 12).

1. SAC — Amortização Constante

No SAC, a cada mês abate-se exatamente a mesma cota do saldo devedor principal. Como a dívida restante cai a cada prestação paga, os juros mensais diminuem progressivamente e as prestações resultam em valores decrescentes.

• Amortização Mensal = Saldo Devedor ÷ Prazo em Meses
• Juros do Mês = Saldo Devedor Remanescente × Taxa de Juros Mensal
• Parcela Mensal = Amortização + Juros
• Mantidos o mesmo saldo, taxa, prazo e demais premissas, o SAC amortiza o principal mais rapidamente e tende a resultar em menor total de juros do que Price.

2. Price — Prestação financeira constante na simulação

Na Price, a prestação financeira mensal é constante na simulação. No início do contrato, a maior parte da parcela é composta por juros e a dívida principal cai mais lentamente. Conforme o saldo devedor reduz, a composição de juros diminui e a amortização aumenta.

• Prestação Fixa = Saldo Devedor × [ i × (1 + i)ⁿ ] ÷ [ (1 + i)ⁿ - 1 ] (onde i é a taxa mensal nominal equivalente e n o número de meses)
• A primeira prestação é inferior à do SAC, o que facilita o enquadramento na referência indicativa de renda, porém gera um montante acumulado de juros substancialmente maior.

Exemplo Prático Detalhado (Cenário Nominal 2026)

Considere uma simulação para aquisição de imóvel no valor de R$ 220.000,00 por família na Faixa Urbano 2 (renda bruta de R$ 4.200,00):

• Entrada / Recursos Próprios + FGTS elegível: R$ 40.000,00.
• Subsídio Habitacional Estimado: R$ 20.000,00.
• Saldo Financiado (PV): R$ 220.000,00 − R$ 40.000,00 − R$ 20.000,00 = R$ 160.000,00.
• Prazo (n): 35 anos (420 meses).
• Taxa Nominal Anual: 6,50% ao ano.
• Taxa Mensal (Taxa Nominal ÷ 12): 6,50% ÷ 12 = 0,541667% ao mês (i ≈ 0,00541667).

Resultados no SAC — Amortização Constante:

• Amortização mensal: R$ 160.000 ÷ 420 = R$ 380,95.
• Juros do 1º mês: R$ 160.000 × 0,00541667 = R$ 866,67.
• SAC primeira parcela: R$ 380,95 + R$ 866,67 = R$ 1.247,62.
• SAC última parcela: R$ 383,02.
• SAC juros totais: R$ 182.433,33 (Total pago: R$ 342.433,33).

Resultados na Price — Prestação financeira constante na simulação:

• Price prestação: R$ 966,65.
• Price juros totais: R$ 245.991,70 (Total pago: R$ 405.991,70).

Avaliação de Comprometimento: A primeira prestação fica dentro da referência de 30% utilizada nesta simulação. Isso não representa aprovação de crédito, que depende da análise da instituição financeira e das demais condições da operação.

Perguntas Frequentes (FAQ)